ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО СОБСТВЕННИКА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (опыт регионов)*

Содержание

1.ВВЕДЕНИЕ...........................................................................................................................................4
1.1. Организационно-экономические предпосылки формирования эффективного собственника в жилищной сфере
1.2. Современный зарубежный и отечественный опыт управления жильем


2. УСЛОВИЯ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: ПРАВОВЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ……………………………………………………………………………….14
2.1. Правоотношения собственности в многоквартирном доме, управление многоквартирными домами
2.2. Где может быть создано ТСЖ
2.3. Общие положения об организации ТСЖ
2.4. ТСЖ как способ управления кондоминиумом


3. ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ……………………..23
3.1. Кто и с чего должен начать, если решился на создание ТСЖ
3.2. Первые шаги инициативной группы. Подготовка учредительных документов ТСЖ
3.3. Собрание собственников жилья
3.4. Первое собрание товарищества собственников жилья: выборы правления и председателя правления
3.5. Общий порядок регистрации ТСЖ

4. ФОРМЫ РАБОТЫ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ……………………………31
4.1. Общее собрание, очередное собрание, заочная форма проведения собрания
4.2. Деятельность правления, комитетов и комиссий ТСЖ
4.3. Делопроизводство, контроль финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ
4.4. Учетная политика ТСЖ, бюджет ТСЖ
4.5. Работа по договорам, особенности договорных отношений, о договорах


5. ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЗДАНИЙ………..44
5.1. Конструктивные элементы жилых зданий
5.2. Фундаменты
5.3. Кровля
5.4. Инженерное оборудование


6. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ КОНСТРУКТИВНЫХ И ИНЖЕНЕРНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЯ…………………………………………………………..51
1. Этажи цокольные и подвальные
2. Крыши и чердачные помещения
3. Входы в подъезды, тамбуры, вестибюли, лестничные клетки, этажные коридоры
4. Помещения в квартирах
5. Наружные стены зданий
6. Тепловые пункты, котельные
7. Центральное отопление зданий
8. Горячее водоснабжение зданий
9. Холодное водоснабжение зданий
10. Канализация
11. Вентиляция
12. Мусороудаление
13. Лифты
14. Электроснабжение
15. Объединенные диспетчерские системы (ОДС)
16. Системы противопожарной защиты пожаротушения
17. Автоматические запирающие устройства (АЗУ)
18. Радио- и телеоборудование зданий
19. Дворовые территории

7. ПРИЛОЖЕНИЯ (1-12) …………………………………………………………………………..103

Введение1. ВВЕДЕНИЕ

Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать свое жилье. Однако такое знание, равно как и необходимые умения и навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения.
В то же время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь и пути, решения которых изложены в Подпрограмме реформирования жилищно-коммунального комплекса и Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной Указом Президента РФ, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья (ТСЖ).
В начале 90-х гг. мало кто из жильцов и работников жилищно-коммунального хозяйства задумывался, что собственник квартиры наряду с правами имеет и весьма обширный круг обязанностей, в том числе и по управлению этой собственностью. Возникла довольно странная ситуация, когда в одном и том же доме соседствовали частные собственники (владельцы) и наниматели квартир. Еще более абсурдным является положение, когда квартирами в доме владеют жильцы, а сам дом им не принадлежит.
В Законе "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и в дополнениях к нему термин "кондоминиум" прямо не употребляется. Однако в соответствии именно с этим Законом создаются товарищества собственников жилья или кондоминиумы, т. е. индивидуальные квартиры в многоквартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места (объекты) общего пользования (лестничные клетки, внутридомовые инженерные коммуникации, чердаки и крыша, технические подвалы, земельные участки и т. п.) - в общую долевую собственность владельцев квартир и жилых помещений. Такое понимание формы существования всего комплекса использовалось в римском праве, где оно определялось как "совместная собственность".
Товарищество собственников жилья - это объединение собственников жилья для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т. е. кондоминиум.
Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг.
Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" регулирует отношения соседей-собственников между собой, а также с муниципалитетом и государством в целом.
Сегодня это важнейший Закон. Он регулирует взаимоотношения, касающиеся
практически каждого объекта недвижимости в городах и поселках. Сейчас трудно
где бы то ни было найти объект, который бы целиком принадлежал одному лицу.
Разве что одноквартирный сельский дом. Любая более сложная структура застройки
- это уже правовая сфера, где может быть создан кондоминиум.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. Кроме того, такое объединение и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.
Члены товариществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования воды, газа и электроэнергии, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Члены ТСЖ привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, поскольку реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и в частности в отдельных приватизированных квартирах.
При этом не следует забывать, что создание товариществ - это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.
Мы говорим - "я живу в доме" - и это не случайно. Половина нашей жизни проходит в стенах квартиры, дома. А знаем ли мы, как "живет" сам наш дом? И почему именно так? А можем ли мы вместе с нашим домом жить лучше?
Протекающая крыша, зловонный подвал, исписанные стены в подъезде, выбитые стекла, куча мусора на газоне, неработающий лифт - достаточно типичная картина во многих наших домах.
Мы не собираемся стыдить жильцов за плохое отношение к дому и несвоевременную оплату "за квартиру", не собираемся разоблачать жилищно-коммунальные службы в нерадивости и безалаберности. Мы предлагаем пойти по самому справедливому пути - стать Хозяевами в своем Доме. Создать в конкретном доме объединение собственников жилья. Организация эта не коммерческая, цели ее ясны - хотим жить лучше и не хотим платить зря.
Законодательство России позволяет пойти по такому пути. Итак, жители объединились в товарищество собственников жилья и теперь могут:
- решать когда и какой ремонт в доме делать;
- самим принимать и расходовать на эти цели деньги, собираемые с нас;
- заключать договоры с теми, кто выполнит работу дешевле, качественнее, быстрее;
- получать дотации на свой дом из муниципального бюджета, на одинаковом уровне с муниципальным жильем;
- заключать договоры с предприятиями (пока монополистами), предоставляющими коммунальные услуги и платить им только за оказанную услугу;
- решать в каком размере вносить квартплат)' в этом году, и на какие цели расходовать свои деньги;
- определять, куда израсходовать сэкономленные средства.
Повсеместная приватизация квартир создала в жилищном фонде России благоприятную ситуацию для развития истинного самоуправления в жилищной сфере. Большинство многоквартирных домов стали фактически кондоминиумами, домами, где квартиры, а вместе с ними и доля в местах общего пользования, принадлежат разным собственникам. У соседей-собственников появилось общедолевое имущество. Для того чтобы возникло реальное самоуправление необходимо пять оснований:
- люди (в нашем доме - собственники помещений)
- территория (земля под домом и вокруг него)
- общее имущество (крыши, подъезды, подвалы и ВД.)
- общая цель (создание условий для достойной жизни в доме)
- общие финансы (наша плата за содержание дома, дотации из бюджета и т.п.) В жизни все основания есть, осталось оформить их юридически. Коллективное управление домами имеет глубокие исторические корни, в том числе и в России.
Товарищество собственников жилья не самоцель, а способ более полного удовлетворения жилищно-коммунальных потребностей человека. И эти потребности, как и любые другие, очень индивидуальны, они меняются с возрастом, уровнем доходов, профессией, составом семьи и пр.
Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), направленные на удовлетворение этих потребностей, можно разделить условно на две основные группы: первая группа - жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие определенный уровень безопасности, и вторая - ЖКУ, обеспечивающие определенный уровень комфортности. Первые удовлетворяют потребность в защите от погодных (климатических) воздействий, от посягательств третьих лиц, в том числе и на имущество (этому служат стены здания, кровля, окна, надежные двери и т.д.) Вторые - потребность в комфорте (размер жилища, тепло, вода, освещение, связь, газ, работа дворника, охрана, домофон и т.д.)
Большая часть людей живет в многоквартирных домах, в собственных квартирах или в квартирах, занимаемых по договору найма. И их потребности удовлетворяются чаще всего муниципальными учреждениями и муниципальными предприятиями, причем по какому-то усредненному стандарту, за какую-то усредненную плату. Очевидно противоречие между индивидуальными потребностями и усредненной формой их предоставления, что видно на рис. 1.
Часть людей разрешает противоречие самостоятельно, переезжая в жилье другого уровня комфортности: в благоустроенный коттедж или в маленький неблагоустроенный дом, в большую квартиру в престижном доме или в меньшую. Но есть и еще один способ снять, или, по крайней мере, снизить напряжение от постоянной проблемы несоответствия возможностей человека и уровня оказываемых жилищно-коммунальных услуг


Список литературыИспользованная литература:

1. Бессонов С.Э. Опыт социального партнерства в жилищной сфере // ЖКХ. - 2000.-№11,с.85-94.
2. Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. - М.: Ассоциация ТСЖ "Центр", 2001.-237с.
3. Вишневский Ю.А. Выполнение первого этапа программы реформирования ЖКХ Пятигорска // ЖКХ. - 2000. - №2, с. 15-20.
4. Долгушина О.В. Порядок формирования ТСЖ в период строительства // ЖКХ. - 2000.-№1,с.32-40.
5. Жилищный альманах №2. Кондоминиум и власть. - М.: Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", ТСЖ ВСК "Новослободская 36/1", 1999. - 209 с.
6. Жилищный альманах №3. Правовые и организационные отношения в товариществах собственников жилья и кондоминиумах. - М.: Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК "Юго-Запад", 1999. - 264 с.
7. Жилищный альманах №4. Жилшцно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России. - М.:
Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", Институт развития Москвы - центр "Муниципалитет", 1999. -181 с.
8. Кравченко А.В. ТСЖ - оптимальная форма управления жильем // ЖКХ. -1999. - №6, с. 15-19.
9. Кутакова Т.Б. Опыт создания кондоминиумов за рубежом // ЖКХ. -1999. -№4,с. 18-25.
10. Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере // ЖКХ. - 2000. - №3, с. 40-47.
11. ЛомтевГА. Самоуправлениевмногоквар1ирныхдомах//ЖКХ-2000. -№7, с. 45-50.
12. Матеров Л.Н. Кондоминиум. Как зарегистрировать Товарищество собственников жилья в городе Москве. - М.:ЩЖС-ПРЕСС, 1998. - 268 с.
13. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика//ЖКХ. -2000. -№3, с. 52-69.
14. Московское Правительство и ассоциации ТСЖ. Два подхода к самоуправлению в жилищной сфере. - М.: Городская жилищная палата: ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", "Юго-Запад", "Запад", "Юго-Восток", "Юг", "Северо-Запад", 2001. -282 с.
15. О положительном опыте создания и деятельности товариществ собственников жилья. -м.: Фонд "Институт экономики города", 2000. - 63 с.
16. Румянцева М.С. Товарищества собственников жилья: опыт Новочеркасска // ЖКХ. -2000.
- №2, с. 10-14.
17. Тасенко Т.Н. Товарищества собственников жилья // ЖКХ. - 2001. - №3, с.42-47.
18. Тренинг. Первый курс: самоуправление в кондоминиуме. - М.: Жилищная палата г. Москвы: Ассоциации ТСЖ, ЖСК,, ЖК, МЖК "Центр", "Юго-Запад", "Юго-Восток", "Юг", "Северо-запад", 2000.-150с. ->
19. Трусевич В.П. Вовлечение населения в управление жилищным фондом в Красноярском крае // ЖКХ - 2000. - №3, с.24-28.
20. Филимонов С.Л. Правоотношения собственности в многоквартирном доме // ЖКХ. -2000.
- №7, с. 15-22.
21. Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельности правления ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.: ДИАЛОГ. МИФИ - 2000, ч.2. - 208 с.
22. Филимонов С.Л. ТСЖ: практика правоотношений и изменения в законодательном регулировании // ЖКХ. - 2001. - №5, с. 14-21.
23. Филимонов С.Л. ТСЖ: проблемы и перспективы // ЖКХ. - 2000. -№11, с.72-79.
24. Чернышев Л.Н. О ходе и перспективах реформирования жилищно-коммунальной сферы // ЖКХ. - 2001. - №4, с.38-44.
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ:
25. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года
26. Закон Российской Федерации от 24.12.92 г. N 4218-1 "Об основах Федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона отЛ9-ФЗ)
27. Закон Российской Федерации от 15.06.96г, N 72-ФЗ " О товариществах собственников жилья"
28. Указ Президента "О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" 28.08.97г. N 425, раздел "Стимулирование создания товариществ собственников жилья"
29. Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.97г. N1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах"
30. Постановление Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1,3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального Закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья"