Правовое регулирование управления многоквартирным жилым домом на примере управляющей компании "Белый парус"

Содержание
Введение……………………………………………………………………………………3
Глава 1.Особенности управления многоквартирными домами………………………...7
1.1. Обзор нормативно - правовых актов, регламентирующих вопросы управления многоквартирными домами.......................................................................7
1.2. Способы управления многоквартирными домами, процедура выбора способа управления………………………………………………………………………………..11
1.3. Порядок передачи многоквартирного дома в управление………………………..14
Глава 2.Договор управления многоквартирным жилым домом………………………20
2.1. Формирование договорных отношений……………………………………………20
2.2. Понятие и особенности договора управления многоквартирным домом……….25
Глава 3.Организация технической эксплуатации многоквартирных домов ……………………………………………………………………………………………..32
3.1. Техническая эксплуатация жилищного фонда. …………………………………...32
3.2. Переустройство и перепланировка жилого помещения…………………………..40
3.3. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое……45
3.4. Мероприятия по экономии ресурсов……………………………………………….47
Глава 4.Организация деятельности управляющих организаций……………………53
4.1. Построение, структура, планирование работы в управляющей организации…...53
4.2. Ценообразование и тарифная политика………………………………………….56
4.3. Оплата жилья и коммунальных услуг……………………………………………...60
4.4. Состав и источники доходов и расходов по содержанию многоквартирного дома………………………………………………………………………………………..64
4.5. Факторы, влияющие на размер доходов и расходов по содержанию многоквартирного дома…………………………………………………………………69
Глава 5. Анализ правового регулирования деятельности управляющей компании "Белый парус" г.Балашихи…………………………………………………………….70
5.1.Общая характеристика деятельности управляющей компании "Белый парус"……………………………………………………………………………………705.2.Правовое регулирование деятельности управляющей компании "Белый парус"……………………………………………………………………………...75
Заключение………………………………………………………………………………77
Библиография……………………………………………………………………………83







Введение Введение

Современный этап развития российской системы права характеризуется динамичностью, направленностью на соответствие экономическим, политическим и иным общественным отношениям. Быстро развивается и жилищное законодательство.
В течение нескольких лет в нашей стране в структуре жилищной сферы произошли серьезные изменения. После распада Советского Союза эти изменения были связаны с проведением сложных социально-политических и экономических реформ, направленных на последовательный переход от административно-командных методов управления экономикой к рыночным формам управления и развития.
Основой проводимой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов, формированию рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем с целью ускорения жилищной реформы и повышения её социальной направленности, расширения возможностей граждан по распоряжению жильем.
Принятие в 2004 г. Жилищного кодекса РФ ознаменовало собой новый этап в развитии реформы жилищно-коммунального хозяйства нашей страны. С этого дня (согласно ст. 1 и 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ") утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержания, ремонта многоквартирных жилых домов, в том числе Жилищный кодекс РСФСР.
Раздел 8 Жилищного кодекса РФ посвящен вопросам управления многоквартийным домом. Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
По словам Титова А.А. ЖК РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией. [51, с. 355]
Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое управление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий. [42, с. 7]
В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.
Дронов А. А утверждает, что государство очень серьезно подошло к проблеме сохранения и ремонта жилищного фонда. С принятием Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ для органов местного самоуправления появилась возможность использовать значительный финансовый ресурс для приведения жилищного фонда в достойное состояние и организации работы с многоквартирными домами как с реальными объектами управления.[32, с. 34]
Однако, приходится отметить, как практика показывает, что способы управления, определенные ЖК РФ, на местах зачастую претерпевают некоторые изменения, наблюдаются отступления от законодательства. Эти "перекосы" вызывают недовольство граждан нормативной базой, регулирующей эту сферу деятельности.
Существуют проблемы при использовании управления управляющей организацией: несоблюдение письменной формы договора управления, игнорирование требований жилищного законодательства о порядке и сроках предоставления отчетности, нежелание заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, возникают вопросы в процедуре выбора управляющей организации, в формировании договорных отношений
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами управляющей организацией. Также с учетом же того, что подавляющее большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы дипломной работы.
Таким образом, изучение и анализ правового регулирования в данной области научных знаний является достаточно актуальным
Степень разработанности темы. Проблемами правового регулирования управления многоквартирными домами, проблемных вопросов отношений собственности в многоквартирном доме, управления домовладельцами кондоминиумов в разные годы занимались такие ученые, как Н.А. Головощапова, И.А. Дроздова, В. П. Пастухов, B.C. Ермакова, Р.З. Ибатуллина, ВЛ Камышанский, СМ. Корнеева, ЛЛ. Матерова, МГ. Пискунова, С.И. Помаскова, АВ. Попов, Г.Л Присягин, С.Г. Певницкий, Р.Б. Рюминой, Д.Б. Савельева, О.В. Сахно, Г.Ш. Седугина, Е. А Суханова, А.А. Тарасова, У.Б. Филатова, В. А. Фогель, В. К. Хомяков и др. Но работы этих авторов имели место до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации и начала процесса модернизации системы управления многоквартирными домами, также объектом большинства из них выступает сравнительно узкий круг отношений, например, только правоотношения общей собственности в многоквартирном доме либо правоотношения, возникающие в связи с объединением собственником в товарищество собственников жилья и осуществлением его деятельности. Из работ последних лет следует отметить исследования В.П. Михайлова, Л.Н. Симановича.
Поэтому нужно системно исследовать положения о комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, нуждающейся в управлении, отдельные формы, способы и субъекты такого управления, а также договорные отношения, возникающие при управлении многоквартирным домом, вопросы о процедуре выбора управляющей организации.
Цель данной работы - изучить правовое регулирование управления многоквартирным жилым домом на примере управляющей компании.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
1) рассмотреть особенности управления многоквартирными домами;
2) рассмотреть понятие и особенности договора управления многоквартирным домом;
3) изучить организацию технической эксплуатации многоквартирных домов и предоставление коммунальных услуг;
4) рассмотреть построение, структуру, планирование работы в управляющей организации;
5) провести анализ правового регулирования деятельности управляющей организации многоквартирными домами г.Балашихи;
6) изучить действующие правовые нормы, регулирующие управление многоквартирными домами.
Объект исследования. Объектом настоящего исследования является управление многоквартирным жилым домом управляющей компанией.
Предмет исследования. Предметом исследования является проблема правового регулирования управления многоквартирным жилым домом управляющей компанией.
Методологическая основа исследования. При написании работы в качестве базового был использован традиционный для юридических наук формально - логический метод исследования. В исследовании также применялись и другие специальные методы, такие как функциональный анализ правовых явлений, сравнительно-правовой анализ, системно - структурный подход.
Нормативную базу исследования составляют нормы Конституции Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов РФ, Постановлений Правительства РФ, приказов Минрегиона РФ, писем Минэкономразвития РФ, писем Минфина РФ, нормативно-правовые акты иного законодательства, регламентирующие правоотношения в жилищной сфере.

Список литературы Библиография

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. (Принята всенародным голосованием 12.12.1993) / Парламентская газета, N 4, 23-29.01.2009.
2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.07.2010) / Российская газета - 02.08.2010.
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 17.06.2010) / Российская газета, N 292, 31.12.2004,
4.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ) / Собрание законодательства РФ , 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
5. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 18.04.05) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (ред. от 27.07.2010) / Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - №40. - С. - 3822.
6. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129 - ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (ред. от 19.05.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - №33. - С. 3431.
7. Федеральный закон от 14.04.1995 N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" (ред. от 27.07.2010) / Собрание законодательства РФ, 17.04.1995, N 16, ст. 1316.
8.Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ред. от 11.06.2008 N 84-ФЗ)/ Собрание законодательства Российской Федерации 2002, N 21, ст. 1918.
9. Постановление Правительства РФ от 13. 08. 2006 г. № 491 " Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказании услуг и выполнения работ по управлению, содержания и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" / Российская газета, N 184, 22.08.2006.
10.Постановление Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 № 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"./ Российская газета, N 180, 17.08.2005.
11. Постановление Правительства от 23.05.2006 № 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг"./ Российская газета, N 114, 31.05.2006.
12. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (ред. от 18.07.2007 N 453) /Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 7, ст. 786.
13.Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 " Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (ред. от 02.08.2007 N 494) / Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 6, ст. 702.
14. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 августа 2005 г. № 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" (ред. от 16.12.2006 N 772) / Российская газета - 21.12.2006.
15. Постановление Правительства от 23.05.2006 № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (ред. от 21.07.2008)/ Российская газета, N 115, 01.06.2006.
16. Постановление Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. №761 "Об утверждении правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" (ред. от 24.12.2008 N 1001)/ Собрание законодательства РФ", 1.12.2005, N 51, ст. 5547.
17. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями" (с изм. от 16.01.2008) /Российская газета", N 16, 27.01.2006.
18. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306 "Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" / Собрание законодательства РФ 29.05.2006, N 22, ст. 2338.
19.Постановление Госстроя РФ N 170 от 27 сентября 2003 " Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". / Российская газета, N 214, 23.10.2003
20. Приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 N 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда". / "Нормирование в строительстве и ЖКХ", N 2, 2001.
21. Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45" Об утверждении положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома" / Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, N 46, 12.11.2007.
22. Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 1 "Об утверждении методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма" / Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", N 6, 2005.
23. Письмо Минрегиона РФ от 12.10.2006 г. N 9555-РМ/07 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491"./ "Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", N 3, март, 2007 (ч. II).
24. Письмо Минэкономразвития РФ от 26.02.2010 г. N Д23-594 "По вопросу о моменте возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом"./ Нормирование в строительстве и ЖКХ, N 4, 2010.
25.Распоряжение департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006г. № 05-14-316/6 "Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм." / Законодательные и нормативные документы в ЖКХ.-2007.-№ 3.

Литература

26. Афонина, А.В. Жилищное право. / Афонина А.В.- М.:Дашков и К, 2008. -123 с.
27.Агарков, А.П. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства./ Агарков А.П., Болгов И.В.- Академия, 2009.-41с.
28.Белов, В.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим./ Белов В.А., Бушаенкова С.А. // Законодательство.-2007.- № 1.-С.10-15.
29.Вишневская, И.С. Жилищное право./ Вишневская И.С. Селиванова Е.С.- Эксмо,2009.-175с.
30.Гордеев, Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание./ Гордеев Д.П. // Законы России: опыт, анализ, практика.-2009.-№2.- С.37.
31.Городова, О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). / Городова О.А.-Проспект,2009.-206с.
32.Дронов, А.А. О состоянии ЖКХ России и перспективах его реформирования./ Дронов А.А. // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ.-2005. -№6.-С.47.
33.Глисков, А.Г. Управление многоквартирными домами. /Глисков А.Г.-Феникс,2006.-34с.
34.Жульева, О.Е. Структура договорных отношений в сфере управления многоквартирным жилым домом./ Жульева О.Е. // Право и политика. -2008. -N 2. С. 46.
35.Илюшина, М.Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом./ Илюшина М.Н.// Законы России: опыт, анализ, практика.-2008.- N 8.- С.22.
36.Каменева, Е.А. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты./ Каменева Е.А., Шейкин С.В.// Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.- 2006.- №6. -С.21.
37.Козлова, Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества./ Козлова Е.Б. // Законы России: опыт, анализ, практика.-2006.- N 3.- С.17.
38. Крашенинников, П.В. Жилищное право. /Крашенинников П.В. - М.: Статут, 2008. -278с.
39. Кушнаренко, Т.В Ценообразование и бухучет в ЖКХ./ Кушнаренко Т.В., Павлов В.А.- Феникс, 2007.-37с.
40. Литовкина, В.Н. Жилищное право./ Литовкина В.Н.- Эксмо, 2009.-с 167с.
41.Лушкин, С.А. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья./ Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В.-ЗАО "Юстицинформ", 2007.-45с.
42.Михайлов, В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом. / Михайлов В. К.// Юридическое образование и наука.-2008.-№2.
43.Михайлова Е.Д. Договорные отношения при управлении многоквартирными домами и их обслуживании // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 11 (ч. 1). С. 11.
44.Морозова, Е.Л. Товарищество собственников жилья. Управляющая организация./ Морозова Е.Л. Морозова Л.Л.- Актив, 2007.-195с.
45.Нотенко, С.Н. Техническая эксплуатация жилых зданий./ Нотенко С.Н., Римшин В.И., Ройтман А.Г.- Высшая школа, 2008.-56с.
46.Ростовцева, Н.В. Об актуальных вопросах российского жилищного законодательства./ Ростовцева Н.В. // Журнал российского права.- 2008.- № 11. С.10.
47.Санникова, Л.В. Услуги в гражданском праве России./ Санникова Л.В.- Волтерс Клувер, 2006.-111с.
48.Свидерская, О.В. Основы энергосбережения./ Свидерская О.В.- ТетраСистемс, 2008.-22-23с.
49.Сибикин, Ю.Д. Технология энергосбережения. /Сибикин Ю.Д., Сибикин М.Ю.- Инфра-М Форум, 2006.- 23с.
50.Сухова, Е.А. Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое./ Сухова Е.А.- ГроссМедиа РОСБУХ, 2007.- 50с.
51. Титов, А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Титов А.А.- Юрайт, 2010.- 355с.
52.Тихомирова, Л.В.. Переустройство и перепланировка жилых помещений: комментарии, нормативные акты и документы, судебная практика. / Тихомирова Л.В.- Тихомиров М.Ю., 2009.-34с.
53.Тихомирова, Л.В. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги./ Тихомирова Л.В.- Тихомиров М. Ю., 2009.- 35с.
54.Тишуков, Ю.В. Потребитель и рынок услуг ЖКХ: Практическое пособие./ Тишуков Ю.В.- Феникс, 2007.-50с.
55.Трунов, И. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Переустройство и перепланировка. / Трунов И.- Юриспруденция, 2009.-54с.
56.Шарикова, Г.Ю. Передача дома в управление./ Шарикова Г.Ю.// Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение.-2008.-N 3.-С.30.
57.Шешко, Г.Ф. Справочник по жилищным вопросам./ Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. - ИНФРА-М, 2008.-78с.