Определение рыночной стоимости земельного участка 48

СодержаниеВведение 8
Глава 1. Теоретические основы оценки земельных участков 11
1.1. Понятие земельного участка как объекта оценки 11
1.2. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка 14
1.2.1. Законодательное регулирование оценки стоимости земельного участка 20
1.2.2. Имущественные права на земельный участок 22
1.2.3. Регулирование землепользования 25
1.3. Информационное обеспечение процесса оценки стоимости земельного участка 26
Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков 32
2.1. Факторы, влияющие на оценку стоимости земельных участков 32
2.2. Принципы оценки стоимости земельных участков 33
2.3. Основные подходы и методы к оценке земельных участков 39
2.3.1. Метод капитализации земельной ренты 39
2.3.2. Метод предполагаемого использования 40
2.3.3. Метод остатка 41
2.3.4. Метод сравнения продаж 42
2.3.5. Метод распределения 45
2.3.6. Метод выделения 45
2.4. Согласование результатов оценки и выведение итоговой стоимости 46
Глава 3. Определение рыночной стоимости земельного участка 48
3.1. Основные факты и выводы 48
3.2. Задание на оценку 49
3.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 50
3.4. Допущения и ограничительные условия 51
3.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности 52
3.6. Описание объекта оценки 53
3.7. Анализ внешней среды 54
3.8. Описание процесса оценки объекта оценки 63
3.9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 65
3.10. Определение рыночной стоимости объекта оценки 67
3.11. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 77
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 79
ПРИЛОЖЕНИЕ 83


ВведениеАктуальность исследования. Оценка земли, или земельных участков, является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки среди прочих объектов недвижимости. Это обусловлено многими факторами. Наиболее значимыми можно назвать следующие: плохая развитость земельного рынка в России, слабая нормативно-правовая база, специфика земельных участков как объектов оценки.
Несмотря на это, необходимость проведения работ по определению стоимости земли (земельных участков) достаточно высока, ввиду колоссальности территорий земель в Российской Федерации, а так же развития земельного рынка.
Согласно данным агентства РБК - сделки с земельными участками в 2010 году заметно участились, что в целом спровоцировало повышенный спрос на землю и, как следствие, увеличение цены .
Помимо развития рынка земельных участков оценка их рыночной стоимости необходима и во многих других случаях приобретения, и передачи прав собственности на указанное имущество, к примеру рыночная оценка земельных участков необходима при вступлении в права наследования; разделе земельных участков вследствие задела совместно нажитого имущества супругов; оценки действительной рыночной стоимости земельного участка в случае внесения его в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью и пр.
Помимо этого, в производственно-эхозяйственной деятельности большинства предприятий и фирм появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость земельных участков. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже предприятия, находящегося в частной собственности, кредитованию под залог земельных участков, страхованию земли, разрешению имущественных споров, налогообложению участников рынка земельных отношений и т. д.
Определение рыночной стоимости земельных участков представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных участов земли.
Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и предопределило научную и практическую значимость избранной темы дипломной работы.
Вопросам рыночной стоимости земельных участков в современной научной литературе уделено немало внимания.
Так, в частности в работах таких авторов как: В. М. Джухи, В. Д. Киреева, Л.И. Кошкина, С. В. Грибовского, О.Е.Медведевой, П.В. Касьянова, М.М. Соловьева и др., детально исследованы эконмоические и правовые основы оценки рыночной стоимости земельных участков, рассмотрены основные методы оценки и их эффективность. Однако особенности оценки региональной земельных участков в трудах указанных авторов недостаточно исследованы, что и предопределяет актуальность исследуемой проблематики.
Таким образом, основной целью данной дипломной работы выступает анализ методологии и практики оценки рыночной стоимости земельных участков, применяемых в Российской Федерации.
Исходя из поставленной цели определены основные задачи исследования:
- рассмотреть основные, теоретические основы оценки земельных участков;
- изучить современные методологические основы оценки земельных участков;
- провести оценку рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с/о Березняковское, ост. "28-й километр" уч. 236Б.
Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости земельного участка, расположенного земельный участок, расположенный в Сергиево-Посадском районе Московской области.
Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости земельного участка и разработка рекомендаций по ее увеличению. процедура определения рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Сергиево-Посадском районе Московской области
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки земельных участков, во второй главе проведен анализ общих методологических основ оценки рыночной стоимости земельных участков и эффективности их применения. В третьей главе проведена оценка рыночной стоимости зенмельного участка, с приведением согласования результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости земельного участка.
Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Список литературыНормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. -"Российская газета", 25 декабря 1993.; СЗ РФ.2010. № 30. Ст. 3745.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2010)// СЗ РФ. 1998. № 31.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.12.2010) // СЗ РФ. 07.08.2000, № 32, ст. 3340.
4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147. Собрание законодательства РФ от 20.07.2010.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30 ноября 1994 года (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ, 1994, №1, ст.43;
6. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть II от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (ред. от 08.05.2010)// Собрание законодательства РФ, 1996, №1,часть 1, ст. 45;
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть III от 1 ноября 2001 года (ред. от 30.06.2009) № 146-ФЗ. // Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, № 49, ст. 4552. Российская газета от 03.07.2009.
8. Федеральный Закон "Об общих принципах организации местного самоуправления" от 06.10.2003. № 131 - ФЗ (ред. от 07.05.2010).// Российская газета от 11.10.2003.
9. Федеральный закон от 10 января 206 г. "Об охране окружающей среды"// Собрание законодательства РФ.- 14.01.206.-№2.-Ст. 133.
10. Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "Об особо охраняемых природных территориях"// Собрание законодательства РФ", 20.03.1995, № 12, ст. 1024
11. Федеральный закон от 24.07.206 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".// Собрание законодательства РФ", 29.07.206, № 30, ст. 3018
12. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".// Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, № 31, ст. 3813.
13. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные приказами Минэкономразвития РФ №№ 256, 255, 254 от 20 июля 2007 года, стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СРО РОО.
14. "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.206года № 568-р.
Специальная литература
15. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. - 2009. - №12.
16. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. - 2009. - №12.
17. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: "Дашков и К", 2008. С. 574.
18. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: "Дашков и К", 2009. С. 614.
19. Гражданское право: Учебник. Часть I. Изд. 3-е, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого М.: ПРОСПЕКТ. 2009. с. 360
20. Гранова И. В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2010. С. 72-73.
21. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. - 2008. - №1. - с. 48-49
22. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. - 2009. - №1.
23. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: "Финансы и статистика", 2009. С. 178.
24. Зимин А.И. оценка недвижимости. Учебник. М.: Акди. 2009.
25. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. - М.: ОАО "Издаельский дом Тородец", 2010.
26. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. - М.: ОАО "Издаельский дом Тородец", 2010. - С.40-50.
27. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. - Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2008.
28. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. - СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2008.
29. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. - 2009. - №9.
30. Менделеева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного на-значения и иного сельскохозяйственного имущества/Прложение к журналу "Имущественные отношения в Российской Федерации. М., 2008 г.МАОИК.
31. Мысов Д.И. Определение категории земель.// Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" № 3 (36) Ноябрь 2008.
32. Оверчук О.П. Фомин Н.П. Вопросы оценки земли / Приложение к журналу "Имущественные отношения в Российской Федерации. Вып.3, МАОК, М., 2009.
33. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2008.
34. Оценка рыночной стоимости земельных участков: Учебно-методическое пособие / под ред. Аратского Д.Б., Кошкина Л.И. - М.: Дело. 2010.
35. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков: электронный учебник. М., КноРус - 2010.
36. Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Дне. к.ю.н. - Самара, 2008.
37. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2009. С. 127-128.
38. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2010. С. 192.
39. Трифонова В.А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков предприятий. Бюллетень "Rway", № 108, март 2008., М. Норма. 2010.
40. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. - М.: ВШПП, 2009.
41. Яскевич Е.Е. "Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости" (Н П Ц П О - 2009 г.).
Интернет ресурсы
42. Rbk ru
43. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов.(материал размещен на сайте www.appraiser.ru)