Особенности правового регулирования сделок с земельными участками58

СодержаниеВведение 3
Глава 1. Правовые основы совершения сделок с землёй 12
1.1.Значение и правовая природа сделок с землёй 12
1.2.Конституционные основы правового регулирования оборота земельных участков 21
1.3.Источники российского права, регулирующие оборот земельных участков 25
Глава 2. Особенности правового регулирования сделок с земельными участками 33
2.1.Понятие, формы и основные виды сделок с землей 33
2.2.Условия совершения сделок с землей 54
2.3.Государственная регистрация земельно-правовых сделок 60
Заключение 77
Список использованной литературы 81
Приложения 86

ВведениеЗемля как один из важнейших объектов недвижимого имущества является одной из составляющих экономического потенциала Российской Федерации, следовательно, эффективный и легальный оборот рынка земли требует строго предусмотренных законом административных процедур, обеспечивающих и защищающих право собственности и другие вещные права на землю.
Не вызывает сомнений, что земля или территория с определенными границами, составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости государственно-правового регулирования земельного оборота.
Фактически до начала 90-х годов в России существовало право исключительно государственной собственности на землю, что означало невозможность для граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные участки, и приобретение на них только права пользования. При этом совершение большинства сделок с землей было запрещено. С развитием земельных правоотношений возникла необходимость их правового регулирования, которая выразилась в принятии различных нормативно-правовых актов федерального, регионального и местного значения. Их принятие позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей. Следует отметить, что земля как объект недвижимости включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок как связанных, так и не связанных с ее отчуждением. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.
Произошедшие в России за последнее время коренные преобразования в политической, экономической и социальной системах повлекли за собой глобальные изменения во всех сферах жизни государства и общества. Развитие рыночных отношений, основанных на праве собственности, проведение социально-экономических реформ, становление демократических институтов власти вызвали необходимость в новой системе административно-правового регулирования оборота земли. Правовой оборот земли нуждается в государственном признании, которое, используя административно-правовые механизмы, подтверждает защиту прав сторон сделки. Сделки с землей составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников.
Обеспечение признания государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество в целом достигается в результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Уровень ее развития в значительной мере определяет степень защиты прав на недвижимость и обеспечение государственных гарантий на них. Введение системы регистрации прав на недвижимость означает также разделение кадастрового учета недвижимости как физических объектов специально уполномоченными органами и государственной регистрации прав на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.
Земля всегда была и будет объектом повышенного интереса. В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России.
В период советской власти в СССР частная собственность на землю была отменена и вновь восстановлена в ноябре - декабре 1990 г. сразу тремя российскими законами: Законом РСФСР от 23.11.1990 №374-1 "О земельной реформе", в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной, "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР".
Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.
Началом современной земельной реформы следует считать принятие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, вступившего в действие с 31 января 1998 г. Этим законом предусматривается проведение правовой экспертизы документов о предоставлении земельных участков, в том числе в результате сделок.
Началом следующего этапа реформирования было принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) от 25.10.2001 г. №137-ФЗ. Последующие федеральные законы приняты во исполнение ЗК РФ - "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ, "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ, "О личном подсобном хозяйстве" от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ, "О Государственном кадастре недвижимости" от 01.03.2008 г. №221-ФЗ.
Становление в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносит существенные изменения в реализацию норм законодательства о недвижимости и в правила, сложившиеся на рынке недвижимости. Это напрямую относится к исследуемой сфере деятельности.
В настоящее время правовые основы многообразия форм собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Российской Федерации, которая гарантирует обеспечение соблюдения принципов гражданского земельного законодательства.
Актуальность темы обусловлена тем, что современное российское государство находится на этапе формирования новой системы правового регулирования оборота земли как объекта недвижимого имущества, создания эффективного и прозрачного административного механизма государственной регистрации объектов собственности в Российской Федерации. Поскольку каждая регистрационная система путем использования специальных административно-правовых механизмов должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, постольку государственная регистрация, являясь публичным административно-правовым актом власти, выступает как средство фиксации на определенный период времени каких-либо важных, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений.
Одной из проблем оборота земельных участков, исследовавшихся многими учеными-правоведами, является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о различных сделках и договорах. Пробелы и противоречия законодательства, безусловно, порождают сложности на практике, что влечет увеличение количества земельных споров в различных регионах России и постепенное накопление судебной, арбитражной и административной практики применения требований ЗК РФ. В этих условиях актуальность настоящей дипломной работы не вызывает сомнений, поскольку несовершенство правового регулирования указанных отношений, отсутствие целостного научного исследования данной темы, а также противоречивая практика совершения сделок с землей, свидетельствует о необходимости проведения комплексного анализа совершения сделок с земельными участками в современных условиях.
В настоящее время одним из ключевых вопросов является соотношение норм гражданского и земельного права при правовом регулировании сделок с земельными участками. Соотношение норм гражданского и земельного права применительно к сделкам с землей определяется соотношением общих специальных норм. Нормы гражданского права действуют тогда, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданской правовой норме.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования осуществления сделок с землей в Российской Федерации. Предметом исследования является совокупность правовых норм, судебная практика, теоретические исследования, регулирующие особенности совершения сделок с землей.
Цель дипломной работы состоит в исследовании механизма правового регулирования заключения и исполнения сделок с земельными участками на основе проведенного комплексного анализа теории и практики оборота земельных участков. Для достижения указанной цели были сформулированы следующие задачи:
- определение значения и правовой природы сделок с землей;
- определение конституционных основ правового регулирования оборота земельных участков;
- изучение источников российского права, регулирующих оборот земельных участков;
- определение понятия, формы и классификации сделок с землей, условий совершения сделок с землей;
- органы государственной власти, обеспечивающие регистрацию сделок с землей;
- выявление особенностей государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, а также отдельных видов сделок с землей.
Представляется, что необходимость такого исследования заключается в попытке осветить названные вопросы с учетом их недостаточной разработки в науке гражданского и земельного права.
Многоаспектный характер выбранной темы дипломной работы предопределил необходимость обращения к различным отраслям знаний, в частности, к работам в области политологии, общей теории государства и права, различных отраслей права, и, прежде всего, гражданского и земельного права.
Несмотря на установленные законодательные запреты на совершение сделок с земельными участками, советские ученые достаточно подробно исследовали земельные правоотношения. Подобные исследования проводились М.М.Агарковым, Н.Братусем, В.П.Грибановым, А.В.Дозорцевым, О.С.Иоффе, О.А.Красавчиковым, И.Б.Новицким, В.А.Тарховым, P.O.Халфиной и др. Современные авторы также уделяют значительное внимание проблемам правового регулирования земельных правоотношений, а также осуществлению сделок с земельными участками, которые были рассмотрены в работах А. Боголюбова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, А.Г. Голиченкова, О.В. Касьяновой, О.М. Козыря, А.Л. Корнеева, Е.Л. Мининой, О.Н. Садикова, О.Ю. Скворцова, К.И, Скловского, Е.А. Суханова, Е.А. Суховой, А.А. Ялбуганова и др.
Следует отметить, что большинство работ имеет назначением именно анализ действующего законодательства относительно правового регулирования сделок с землей, и практически не освещает в комплексе различные проблемы заключения и исполнения как сделок с земельными участками в целом, так и отдельных сделок в частности. Основные положения работ данных авторов, а также мнения других правоведов в контексте рассматриваемых проблем получили в данной работе достойную оценку и подробное освещение.
Научная новизна дипломного исследования обусловлена целью и задачами исследования, теоретической и практической значимостью проблемы.
Работа представляет собой комплексное исследование государственно-правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, системы нормативно-правовых актов, регулирующих оборот земельных участков, отдельных видов сделок с землей. На основе анализа действующего законодательства сформулировано определение земельного участка как объекта недвижимого имущества.
В результате исследования автор делает следующие выводы, которые выносятся на защиту:
- о том, что земельный участок как объект недвижимого имущества представляет собой часть земной поверхности на территории государства, замкнутые границы которой описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием характеристик, отражаемых в Государственном кадастре недвижимости и документах о государственной регистрации прав на землю;
- о том, что основная специфика правового режима земли как объекта недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т. д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст. 131 ГК РФ регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие нормативными правовыми актами;
- заключение о том, что понятие государственной регистрации следует рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле - это государственная функция, осуществляемая специально уполномоченными органами в целях обеспечения имущественных прав участников оборота земли и поступления в бюджет средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в указанной сфере. В узком смысле государственная регистрация представляет собой рассмотрение заявление заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества, в частности землю, в установленные законом формы (государственный реестр);
- вывод о том, что в сфере государственной регистрации права собственности на земельные участки следует различать цели преследуемые государством, и цели, преследуемые частным собственником (физическим или юридическим лицом). К целям государства в этой области относятся: развитие рынка земли в России и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком, установление стабильности оборота недвижимости в России, придание предельной открытости (прозрачности) правам на земельные участки, а также информации об этих правах, внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории России, привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику, упорядочение сбора налогов, связанных с объектами земельных участков и их обладателями. К целям частного собственника в этой области относятся: официальное закрепление и признание перед третьими лицами права собственности конкретного субъекта на конкретный земельный участок (внесение записи в ЕГРП), право и реальная возможность воспользоваться правовыми средствами защиты, гарантированными государством, при необходимости защиты своего права собственности от незаконных посягательств на него третьих лиц,
Методологической общенаучной основой исследования являются совокупность методов познания: исторического, формально-логического, комплексного, диалектического, сравнительного правоведения, системного анализа, статистического и т.д. Исторический метод позволил проследить эволюцию развития правового регулирования сделок с землей, а при сочетании с методом сравнительного правоведения выявить элементы воздействия различных исторических этапов и событий на современное законодательство и использование определенных терминов в земельном и гражданском праве. Диалектический и формально-логический методы использовались при определении понятия и классификации земель и сделок с ними, а метод системного анализа позволил обобщить основные сходные элементы всех сделок и выявить особенности их заключения и исполнения. Теоретическую основу исследования составили теоретические и научно-практические работы ученых-правоведов в области земельного и гражданского права по вопросам правового регулирования осуществления сделок с земельными участками.
Список литературы1. Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. Газета. - 1993. - 25 дек.
2. Земельный кодекс Российской Федерации (от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ)) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 1085.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16.
6. Федеральный закон: "Об охране окружающей среды" (от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2002. - № 2. - Ст. 133.
7. Федеральный закон: "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
8. Федеральный закон: "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
9. Федеральный закон: "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
Источники:

10. Аграрное право. Учеб.пособие / Под ред. Г.Е. Быстрова и М.И. Козыря. М., 2009.
11. Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 4 / Под ред. проф. М. И. Брагинского. - М.: Издательство НОРМА, 2009. - 432с.
12. Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 5 / Под ред. В. В. Витрянского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. - М.: "Статут", 2010. - 527с.
13. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание дополнительное стереотипное (5-й завод).- М.: "Статут", 2009. - 848с.
14. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Издание дополнительное, исправленное (2-й завод).- М.: "Статут", 2010. - 1055с.
15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М., 2010. - 235 с.
16. Братусь С.Н. Некоторые вопросы учения о субъектах права// Советское государство и право.- 2009. - № 11. - 32 с.
17. Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. - М., 2008. - 218 с.
18. Быстров Г.Е. Нужен ли земельный кодекс? И если нужен, то какой? // Российский фермер. 2008. 18 марта.
19. Быстров Г.Е. Правовое регулирование земельных реформ в зарубежных странах // Государство и право. 2010. № 8.
20. В. А. Белов Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник.- М.: АО "ЦентрЮрИнфор", 2008. - 960с.
21. Гатин А. М. Гражданское право России. Ответы на экзаменационные вопросы: Учебное пособие для вузов / А. М. Гатин. - М.: Издательство "Экзамен", 2009. - 320с. (Серия "Студенту на экзамен").
22. Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. - М., 2010. - Т. 2. - 296 с.
23. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. Ч. II. - М., 2010. - 274 с.
24. Гражданское право. Учебник для юридических вузов.- М., 2009. - Ч. II. - 260 с.
25. Гревцов Ю.И. Прямое действие Конституции // Журнал российского права. 2009. N 6. - 51 с.
26. Добровольский А.А. Иванов С.А. Основные проблемы исковой формы защиты права / М.: Изд-во МГУ 2008. - 239 с.
27. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений //Государство и право. 2010. № 2.
28. Забелышенский А.А. Правовое регулирование земельных отношений в США и Российской Федерации. УрГЮА, 2009.
29. Земельное право России. Практикум. Законодательство / Под ред. Н.Н. Осокина. М., 2009.
30. Земельное право России. Учеб.пособие / Под ред. В.В. Петрова. М., 2008.
31. Земельное право Российской Федерации. Законодательство. Ведомственные нормативные акты. Судебная защита. М., 2010.
32. Иофе О.С. Вопросы теории права / Учебник. Издание дополненное. М.: Юристъ 2008. - 305 с.
33. Калмыков Ю.Х. Имущественные права граждан.- Саратов, 2010. 290 с.
34. Козлова М. Н. Гражданское право России: Краткий курс.- М.: Изд-во Эксмо, 2008. - 336с. - (Полный курс за три дня).
35. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей.- М., 2009. - 356 с.
36. Корецкий В.М. Избранные труды. В 2-х книгах. Киев: Наукова Думка, 2010. - 286 с.
37. Краcсов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита. М., 2009.
38. Красавчиков О.А. Российское гражданское право / Учебник. В 2 т. Т.1. М.: Высшая школа 2010. - 248 с.
39. Круглов В.В. Приватизация и право пользования землей приватизированными предприятиями. УрГЮА, 2009.
40. Круглов В.В., Гладилин В.В., Хачатуров В.А. Правовые вопросы пользования и платы за землю гражданами и юридическими лицами. Екатеринбург, 2008.
41. Лучин В.О. Конституция Российской Федерации. Проблемы реализации / М.: Юнити-Дана, 2008. - 358 с.
42. Минина Е.Л. О неотложных проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 2010. № 3.
43. Пиляева В. В. Гражданское право: Учебник: Части общая и особенная.- М.: ТК Велби, 2009. - 800с.
44. Победоносцев К. П. Курс гражданского права: В трех томах. Том 1 / Под редакцией и с предисловием В. А. Томсинова. - М.: Издательство "Зерцало", 2010. - 768с. - (Серия "Русское юридическое наследие").
45. Победоносцев К. П. Курс гражданского права: В трех томах. Том 2 / Под редакцией В. А. Томсинова. - М.: Издательство "Зерцало", 2010. - 656с. - (Серия "Русское юридическое наследие").
46. Победоносцев К. П. Курс гражданского права: В трех томах. Том 3 / Под редакцией В. А. Томсинова. - М.: Издательство "Зерцало", 2009. - 608с. - (Серия "Русское юридическое наследие").
47. Черноморец А.Е. Российское земельное право: некоторые проблемы теории и земельного курса // Государство и право. 2008. № 9.
48. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 2009. № 9.

Судебно-арбитражная практика:

49. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (от 16 февраля 2001 г. N 59) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - 2001. - № 4.
50. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (от 28 января 2005 г. N 90) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - 2005. - № 4.